La Caida Excede Las Provisiones

Los mensajes de que el precio de la vivienda está tocando fondo y que los bancos tienen provisiones de sobra para cubrir su caída empiezan a ser desmentidos por la realidad. El Banco Sabadell reconoció ayer en su presentación de resultados que tiene que vender sus inmuebles con una pequeña pérdida adicional a las provisiones que ha dotado. Es decir, que el descenso del precio de la vivienda aún no ha concluido.

Aunque es el primero en reconocerlo, no se trata de un problema exclusivo del banco catalán, sino general de todo el sector. Es más, el grueso de los inmuebles que ha tenido que asumir el Sabadell en pago de créditos incobrables están en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, con muy poca exposición a la costa. Luego la situación forzosamente ha de ser peor en las entidades con más porcentaje de vivienda vacacional y de suelos en zonas turísticas, donde las caídas del precio son mayores.

Su consejero delegado, Jaume Guardiola, explicó gráficamente que "la foto se va moviendo", esto es, que los precios de la vivienda siguen bajando en España. "Los escenarios que habían dibujado las entidades en relación a la pérdida esperada han cambiado y muchas están empezando a reconocer en sus libros que la pérdida esperada por depreciación de activos es superior al escenario que habían dibujado. Y la que no lo haga, tiene un problema", argumenta un experto en el sector.

Hasta ahora, el mensaje generalizado en el sector era que las pérdidas en los inmuebles estaban totalmente provisionadas (incluso algunos aseguraban que había provisiones de sobra). Es más, algunas entidades como el Popular aseguraban que habían realizado ventas a un precio mejor del que estaba provisionado, lo que les reportaba algunas plusvalías.

Pero esa teoría se basaba en que el precio de la vivienda había tocado suelo y, aunque no se esperaban repuntes a corto plazo, tampoco se preveían mayores caídas. Algo a lo que apuntan las últimas estadísticas oficiales. Pero si la banca -que es la única que vende pisos ahora mismo en España, no lo olvidemos- admite ahora que la caída continúa, parece bastante más creíble.

Caídas superiores a las de los test de estrés

En el caso concreto del Sabadell, en el segundo trimestre ha vendido inmuebles por 71 millones de euros, con un descuento medio del 25% respecto a su valor en libros. Dado que tenía provisionado el 23%, tiene que asumir una pequeña pérdida adicional del 2%. Algo asumible pero que evidencia la insuficiencia de las provisiones y la necesidad de seguir dotando más en los próximos trimestres (en el último ha destinado a ello 545,6 millones).

Pero eso no significa que la caída del precio de sus inmuebles sea del 25%, sino que ésta es mucho mayor. Cuando las entidades se adjudican ladrillos, el banco de España les obliga a realizar una tasación actualizada, inferior al valor sobre el que se concedió el crédito en su día; esa retasación a la baja va a pérdidas.

Sumando ese descuento inicial, el banco que preside Josep Oliu estimaba al cierre del primer trimestre que la caída de precios era del 33,8% en vivienda terminada, del 49,5% en promociones en curso y solares, y del 54,1% en suelo. Cifras superiores, por cierto, a las contempladas en los test de estrés.