Los orígenes inmobiliarios de la crisis económica actual José García Montalvo

Los orígenes inmobiliarios de la crisis económica actual
José García Montalvo
(Universitat Pompeu Fabra)
A estas alturas ya nadie duda de la importancia que el sector inmobiliario ha
tenido en la detonación y la propagación de la crisis económica actual. El
origen de los problemas actuales hay que buscarlo en la formación de una
burbuja inmobiliaria en muchos países y, en particular, en España. Las
condiciones de partida de dicha burbuja se produjeron a partir de la significativa
caída de los tipos de interés que  tuvo lugar a finales de los años 90, y la
simultánea relajación de las condiciones para la concesión de créditos. No
obstante  la burbuja creció y se propago con rapidez por el contagio de las
expectativas alcistas de los precios generado por el incremento inicial causado
por las condiciones del mercado hipotecario que se han comentado
anteriormente. La apuesta básica de todos los participantes en los mercados
financieros e inmobiliarios ha sido la misma: el precio de la vivienda no podía
caer en términos nominales. Dado que todos los agentes estaban realizando la
misma el riesgo sistémico (no diversificable) de la economía aumento
drásticamente.
Pero para entender los fundamentos de los problemas en el sector inmobiliario
hay que explicar los motivos de la gran intensidad de la crisis actual en el
sector inmobiliario. El elemento clave es la interacción del supuesto de precios
de la vivienda crecientes con los incentivos perversos en todos los participantes
del mercado (¡incluidos los reguladores!). Repasemos los incentivos de los
agentes (compradores de viviendas, bancos, empresas de rating, emisores de
bonos e inversores) en un contexto de expectativas crecientes del precio de la
vivienda.
Las familias compraron viviendas por un valor superior al que sus sueldos
podían permitir suponiendo que si el precio seguía subiendo tenían constantes
ganancias de capital. En Estados Unidos la posibilidad de obtener créditos
sobre el incremento del valor de la vivienda hacía esta opción todavía más
atractiva. Además, dadas las condiciones habituales de los créditos
hipotecarios en EE.UU., en el caso improbable que los precios no crecieran
tanto como se pensaba, o incluso cayeran, se podía devolver las llaves y zanjar
la deuda. De esta manera la compra de una vivienda se transformaba
efectivamente en un alquiler con opción de compra, que se ejercita solo si los
precios de la vivienda seguían subiendo.